YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ

Gerçek Kişiler

Ülkemizden taşınmaz edinmek isteyen yabancı gerçek kişilerin;

• Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ve ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni
  hak edinebilen ülke vatandaşlarından olması ve edinim şartlarını taşıması
  gerekmektedir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla,
  ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmazı (konut, iş yeri, arsa, tarla vb.)
  edinebilir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişilerce, yapısız taşınmaz edinilmesi durumunda
  (üzerinde yapı bulunmayan arsa, tarla gibi taşınmazlar) taşınmazın niteliğine
  uygun olarak proje geliştirilmesi ve bu projenin iki yıl içinde ilgili Bakanlığın
  onayına sunulması gerekmektedir. İki yıl içinde Bakanlığa başvurulmaması
  veya projenin süresi içinde bitirilmemesi durumunda söz konusu taşınmaz
  tasfiye hükümlerine tabi olacaktır.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin satın alacağı taşınmaz;

• Tarım arazisi niteliğinde ise Tarım ve Orman Bakanlığı’ndan,
• SİT alanında bulunan bir taşınmaz ise bu alanın özelliğine göre Kültür ve Turizm
  Bakanlığı ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan, taşınmazın edinime uygun
  olduğu yönünde görüş alınır.

Tüzel Kişiler

Yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret
şirketleri sadece kanunlarda özel hüküm bulunması durumunda Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı
ayni hak edinebilir. Yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri dışındaki tüm tüzel kişiliklerin (tüzel kişiliği olan veya olmayan vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaat vb.) ülkemizde taşınmaz edinimi ve lehlerine sınırlı ayni hak tesisi mümkün değildir.

KANUNİ KISITLAMALAR

Ülkemizde sadece Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenen ülke vatandaşları taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Bununla birlikte;

• Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin edinebileceği taşınmazların toplam miktarı ülke genelinde en fazla otuz hektardır.
• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmazların toplam alanı özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez.
• Edinilmek istenen taşınmaz “Özel Güvenlik Bölgeleri” dâhilinde kalan bir taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yer valiliğinden izin alınması gerekmektedir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerince yapısız taşınmaz edinilmesi durumunda iki yıl içerisinde proje geliştirilmesi ve geliştirilen bu projenin ilgili bakanlığın onayına sunulması gerekmektedir.
• Yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak kanunlarda özel hüküm bulunması durumunda taşınmaz edinebilir. Bu ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

MİRAS

Yabancıların ülkemizden edindikleri taşınmazlar üzerinde mirasçılarının miras hakları korunmaktadır. Ancak Tapu Kanunu’nun 35. maddesi kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar söz konusu olduğunda Hazine ve Maliye Bakanlığınca taşınmazın malikine taşınmazı tasfiye etmesi için bir yıllık süre verilir. Verilen süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde anılan Bakanlıkça tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

TAPU İŞLEMLERİ İÇİN BAŞVURU YOLLARI

Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisi, gerekli belgelerle birlikte Tapu Müdürlüğüne giderek başvuru yapabilir. (başvurular genellikle öğle tatilinden önce, Tapu Müdürlüğünde sıra numarası alınarak yapılır.)
Ayrıca Türk vatandaşlığı bulunan veya yabancı kimlik numarası bulunan yabancılar, Alo 181 çağrı merkezi aracılığıyla veya e-randevu ( https://randevu.tkgm.gov.tr/ ) ve WEBTAPU
( https://webtapu.tkgm.gov.tr ) hizmeti aracılığıyla da internet ortamında randevu alabilir.
Tapu Müdürlüklerine yapılacak başvuru, işlem akışları ve diğer hususlar 2014/1 sayılı “Tapu Müdürlükleri İş Akışı ve Yetki Devri Konulu Genelge ve Eki Kılavuz” hükümlerine göre yürütülmektedir. ( https://mevzuat.tkgm.gov.tr/BelgeGoruntule.aspx )

• Ülkemizde tapu işlemleri yalnızca tapu müdürlüklerinde yapılmakta olup, şahsen başvuru yapılabileceği gibi noterde düzenlenen vekaletname ile yetkilendirilen temsilciler aracılığıyla da yapılabilir.  Tapu müdürlüklerinde yapılan işlemler müdürlüklerde bulunan danışma ve başvuru birimleri aracılığıyla kabul edilir ve gerekli bilgilendirmeler bu birimlerden yapılır.
• Tapu müdürlüklerindeki işlemlerin hızlandırılmasına ilişkin vaatte bulunan yetkisiz kişilere itibar edilmemelidir.
• İşlem başvurusundan bitimine kadar işlem sahibi kişi ya da yetkili temsilcisine beyan edilen telefon numarası üzerinden SMS ile bilgilendirme yapılır.

BAŞVURU VE İŞLEMLER İÇİN GEREKLİ BELGELER

Tapu işlemlerinde yabancı uyruklu gerçek kişilerin, tabiiyetinde bulundukları ülkelerin yetkili makamları tarafından verilmiş yabancı ülke kimlik belgesi veya pasaport belgeleri, (kimlik tespitine esastır ve başvuru sırasında yetkiliye ibraz edilmelidir). Süresi geçmiş pasaport veya kimlik belgesi tapu işlemlerinde kullanılamamaktadır.

Filistin Devleti vatandaşlarına özgü olmak üzere; kendi ülkelerince düzenlenmiş kimlik belgesi ve pasaport dışında diğer ülkelerce düzenlenmiş kimlik belgesi veya pasaportun (mülteci, seyahat belgesi v.s.) tapu işlemlerinde kullanılabilmesi için Göç İdaresi Genel Müdürlüğünce düzenlenmiş İkamet İzni Belgesi ile birlikte ibraz edilmesi gerekmektedir.

Yabancı gerçek kişilerin gerek alıcı gerekse satıcı olarak taraf olduğu bütün satış işlemlerinde taşınmazın piyasa değerini gösterir değerleme raporu sunulması gerekmektedir. Bu raporun değerleme kuruluşunca uluslararası değerleme standartlarına uygun olarak hazırlanması ve onaylanması gerekmektedir.

Değerleme raporu gerek Türkiye’den taşınmaz satın alan yabancıların satın aldığı taşınmazın gerçek değerini tam olarak bilmesi amacıyla yabancı yatırımcıyı korumak gerekse Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce taşınmaz değer haritası oluşturmak amacıyla istenilmektedir.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin tapu ve kadastro işlemlerinde ise bağlı bulundukları ülkelerin yetkili makamları tarafından verilmiş, şirketin usulüne uygun olarak kurulmuş olduğu ve faaliyette bulunduğunu aynı zamanda ilgili tapu işlemlerini yapmaya yetkili olduğunu gösterir yetki belgesinin sunulması gerekmektedir. Bu belgenin ise 5 Ekim 1961 tarihli Yabancı Resmi Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılmasına İlişkin La Haye sözleşmesine uygun olarak apostille şerhi içerir aslı ile onaylı tercümesi, apostille şerhi bulunmaması halinde o ülkedeki Türk Konsolosluğunun tasdikini içeren aynı belgelerin aranılması gerekmektedir. Deprem sonrası oluşabilecek zararlara karşı sigorta şirketlerince düzenlenen zorunlu deprem sigortası poliçesi sunulması gerekmektedir.

Yabancı gerçek kişilerin intikal işleri Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinden verilen veya kendi yetkili makamlarından verilip de Türk Mahkemelerince tasdik edilen veraset belgelerine istinaden yapılır.

SATIŞ İŞLEMLERİNDE GEREKLİ BELGELER (GERÇEK KİŞİLER)

VEKÂLETNAMELER

Türk Konsolosluklarında düzenlenen vekâletnameler hariç olmak üzere yabancı ülkelerde düzenlenen vekâletnamelerin aşağıdaki şartları taşıması gereklidir.

• Düzenlendiği ülkenin resmi dilinde ve ilgilinin fotoğrafını içerir bir şekilde düzenlenmiş olması,
  • Yabancı Resmi Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılması Sözleşmesi (Lahey Sözleşmesi gereği “Apostille” şerhi içermesi veya vekaletnameyi düzenleyen noterin bulunduğu ülkedeki Türk Konsolosluğu tarafından onaylanmış olması,
  • Talep konusu işleme ilişkin yetki içermesi,
  • Noter onaylı Türkçe çevirisi ile birlikte tapu müdürlüğüne sunulmalıdır Yabancı ülkelerde düzenlenen vekâletnamelerin yukarıda belirtilen genel şartları taşımasının yanı sıra vekaletnameyi düzenleyen yetkiliye göre; vekaletnamedeki fotoğrafın, düzenleyen yetkili tarafından; mühür veya soğuk damga ile ya da imza veya kaşe ile onaylanmış olması gerekmektedir. Apostille şerhi içeren vekaletnamelerde bulunması gereken hususlar;
  • Tasdik şerhi, bizzat belgenin veya buna eklenecek bir kâğıdın üzerine konulabilir. Tasdik şerhinin ayrı bir belgede yer alması halinde şerhin tasdik edilen belge ile birleştirilerek tasdik eden makamın mührünün birleşme yerine basılmış olması gerekir.
  • Tasdik şerhi, bunu koyan makamın resmi dilinde yazılabileceği gibi ikinci bir dilde de yazılmış olabilir. Apostille onaylı vekaletname örneği
  • Ancak tasdik şerhinin, «Apostille Convention de La HayeDu 5 Octobre 1961» başlığının kesinlikle Fransızca olarak belirtilmesi gerekir.
  • Usulüne uygun biçimde doldurulan tasdik şerhi, imzanın doğruluğunu, belgeyi imzalayan kişinin hangi sıfatla imzaladığını ve gerektiğinde, belge üzerindeki mühür veya damganın aslı ile aynı olduğunu teyit eder. Tasdik şerhi üzerindeki imza, mühür veya damga her türlü doğrulama işleminden bağışıktır.
  • Bunun yanı sıra, belge ile buna ilişkin tasdik şerhinin farklı makamlarca düzenlenmiş olması gerektiği hususuna dikkat edilmelidir

İŞLEMİN MALİ GİDERLERİ

Tapu Harcı, İlgili belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı tahsil edilir. (Harç muafiyeti bulunması halinde bu hususa ilişkin Vergi Dairesinden alınacak yazının sunulması gerekir)

Döner Sermaye, Döner Sermaye ücreti alınır. (Taşınmazın bulunduğu yerde uygulanan yöresel katsayıya göre değişiklik göstermektedir)

İPOTEK İŞLEMİ

Yabancı Gerçek Kişilerin Satış İşlemi Süreci

1)  Alıcı ve satıcı taşınmaz konusunda anlaşır.
2) Gerekli belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvuru yapılır.
3) Memur tarafından gerekli incelemeler yapılır.
4) Belgeler tam ise işlem başlatılır. (Belgeler de eksiklik saptanırsa ilgilisine SMS ile bilgilendirme yapılır.)
5) Harç ve döner sermaye ücret bilgisi SMS ile bildirilir.
6) Ödeme yapıldıktan sonra sistem üzerinden gerekli bildirim tapu müdürlüğüne yapılır.
7) İşlem tamamlanıp resmi senet düzenlenir ve ilgilisine imza için gelmesi gereken saat SMS ile bildirilir.
8) İmzalar atılır ve taşınmaza ait tapu senedi taşınmazın sahibi yabancı gerçek kişi/temsilcisine verilir.